TERRENO COM POTENCIAL CONSTRUTIVO - PARCERIA VILLAR IMOVEIS

• Área do terreno: aproximadamente 640 m²
• Valor de venda na região: R$ 7.300 por m² de área útil

• Regra de mercado: o terreno representa cerca de 10% do Valor Geral de Vendas (VGV)

A lógica é simples: primeiro entendemos quanto pode ser vendido no terreno e, a partir disso, definimos o valor justo do próprio terreno.
Potencial construtivo (cenário conservador) Considerando as limitações reais do terreno, como afastamentos obrigatórios, área para circulação, escada e elevador, a eficiência do projeto tende a ser menor. • Área construída estimada: 1.280 m² (índice 2,0)

• Eficiência média considerada: 70%

• Área vendável estimada: 896 m² Esse cenário reflete uma situação mais realista para incorporação.

Valor Geral de Vendas (VGV) Aplicando o valor de mercado: 896 m² × R$ 7.300 = R$ 6.540.800 Este é o valor total estimado de vendas das unidades que podem ser construídas no terreno.

Valor estimado do terreno Utilizando a regra de mercado (10% do VGV): Valor estimado do terreno: R$ 654.080 Na prática, para viabilizar a incorporação com segurança, a negociação tende a ocorrer na faixa entre R$ 550.000 e R$ 700.000.

Leitura estratégica Este terreno possui características importantes que impactam o aproveitamento: • Área relativamente pequena para implantação de torre

• Necessidade de afastamentos legais

• Espaço reduzido para circulação interna Esses fatores reduzem o potencial construtivo real e, consequentemente, o valor final do terreno.

Resumo da avaliação

• VGV estimado: R$ 6.540.800

• Valor técnico do terreno: aproximadamente R$ 654.000

• Faixa de negociação recomendada: R$ 550.000 a R$ 700.000

Valor pedido pelo proprietário: R$ 340.000,00

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